Ceny nemovitostí již padat nebudou!
Trh s nemovitostmi funguje, propad cen se zastavil a prodejní ceny začnou v dalších měsících pomalu růst. Koupi ani prodej přesto, anebo právě proto nemá smyl odkládat! A vyplatí se služby makléře při koupi nemovitosti? I o tom jsme si povídali s Petrem Matouškem, makléřem s bohatými zkušenostmi z realitního světa.
Nemůžu začít jinak než obligátní otázkou, jak aktuálně vypadá trh s nemovitostmi v Brně?
Z mého pohledu trh s nemovitostmi v Brně funguje. Nabídek je relativně dostatek, kupující mají z čeho vybírat a ceny jsou určitě příjemnější než před jedním nebo dvěma roky.
Jak se vlastně vyvíjely ceny nemovitostí v posledních letech a s čím můžou kupující čí prodávající počítat v budoucnu?
Ceny nemovitostí posledních deset let postupně rostly, někdy pomaleji, někdy rychleji. Vrchol cen byl na konci roku 2021 a začátku roku 2022, kdy byla možnost levných hypoték (hypotéky se sazbou kolem dvou procent). Kvůli rychlému růstu úrokových sazeb od jara 2022 a raketovému vzestupu cen energií se trh s nemovitostmi téměř zastavil a v druhé polovině roku 2022 se moc prodejů nerealizovalo. To zapříčinilo relativně rychlý pád cen o 10–25 %. Větší propad zaznamenaly starší domy a byty vhodné k rekonstrukci.
V roce 2023 se ale trend obrátil a sazby hypoték začínaly pomalu klesat. Co to znamenalo pro trh s nemovitostmi?
Klesání úrokových sazeb k šesti procentům a posléze dokonce až k pěti zastavilo pokles cen. Z mého pohledu ceny nyní v řádu měsíců ani neklesají, ani nestoupají. V horizontu dalších 6–12 měsíců ale očekávám spíše mírný posun opět směrem nahoru. Samozřejmě se vždy objeví transakce, kdy se nemovitost prodala za výrazně vyšší nebo výrazně nižší cenu, než by bylo správné či férové. Jsou to ale spíše výjimky a vždy k tomu byl nějaký důvod a sešlo se více pozitivních či negativních faktorů.
Jak tedy poznat, zda je vhodná doba na koupi či prodej a zda se vyplatí případně počkat?
Odložením rozhodnutí primárně nic nezískáte. Sice můžete získat za pár měsíců levnější hypotéku, ale věřte mi, nemovitost koupíte dráž. A naopak. Z mého pohledu je lepší prodat nemovitost nyní třeba za šest milionů než za půl roku o sto tisíc dráž. Zejména pokud víte, co s penězi. Každý kupující či prodávající má svůj příběh, svoje důvody a je potřeba se na každou situaci podívat v kontextu jeho potřeb a očekávání.
Jak mohu zjistit hodnotu svého bytu, případně kolik peněz potřebuji na koupi vysněné nemovitosti?
Prodejní cenu vaší nemovitosti ovlivňuje více faktorů. Reálný odhad ceny provádíme obdobným způsobem, jakým provádí ocenění nemovitostí banky, když dáváte nemovitost do zástavy. Osobně tedy zkontrolujeme stav nemovitosti, podíváme se na aktuální nabídky na trhu a vytáhneme si data z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích v dané lokalitě. U složitějších nemovitostí si zajistíme také odborný posudek stavu. Na základě výše uvedeného lze odhadnout reálnou prodejní cenu. Zkušený makléř by měl umět v daný moment doporučit návrh řešení, který bude korespondovat s potřebami prodávajícího. Někdo potřebuje rychlý prodej, někdo naopak ještě šest měsíců v bytě bydlet...
A jak mám postupovat, když chci nemovitost koupit? Abych nakoupil co nejvýhodněji.
I zde je důležitá vstupní analýza. Musím si ujasnit svoje priority. Jak velký byt či dům chci, v jaké lokalitě, jaké vlastnosti od bytu či domu očekávám. Pro někoho je stěžejní balkon, pro někoho výtah, pro někoho malý pozemek a pro někoho naopak velký. Když si ujasním svoje představy, mohu lépe posoudit jednotlivé nabídky. U nás je obvyklé, že makléř zastupuje primárně prodávajícího. Určitě ale dává smysl se s makléřem minimálně poradit nebo ho přímo zaúkolovat hledáním a hlídáním nemovitostí v požadované lokalitě. Dobrý makléř si na sebe vydělá. Ušetří vám víc peněz, než mu za jeho služby zaplatíte.
Dlouhodobě pracuje pod hlavičkou brněnské realitní kanceláře Framireal. Věnuje se prodejům nemovitostí na jižní Moravě a developerským projektům v Jeseníkách. Aktivně se věnuje také pronájmům, různým majitelům spravuje cca sto bytů.
